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房屋被抵押 过户这样办
发表时间:2023-06-01 15:58

随着国家自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》,市民询问有关带押过户的业务问题,专业人士答复——

房屋被抵押 过户这样办

  核心导读

  “在东区看中了一套二手房,该房产房贷尚未还完,听说二手房可以带押过户,想了解带押过户如何办理?需要递交哪些资料?”“办理带押过户需要注意哪些问题?”

  3月30日,国家自然资源部、中国银保监会正式印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。近日,晚报热线2233366陆续接到市民电话,咨询有关房产带押过户事宜。

  为此,5月29日,记者采访了市政务服务中心不动产窗口(以下简称“不动产窗口”)和中国建设银行股份有限公司运城分行个贷中心(以下简称“个贷中心”)的工作人员。

  •不动产窗口:

  需征得贷款银行同意

  资料齐全3个工作日出证

  市政务大厅不动产窗口工作人员说,存量房(二手房)有抵押,带押过户首先需要征得抵押权人(贷款银行)同意,由银行与售房人、买房人走完征信查询等流程,出具抵押合同、借款合同、带押过户申请书、询问笔录、不动产登记证明(他项权证)等资料,银行、售房人、买房人三方到场签字,手续、资料齐全即可办理,办理后3个工作日即可出证。

  所以有意向通过带押过户买售房产的人,首先应了解贷款银行是否开通此项业务。就目前来看,在不动产窗口办理过带押过户业务的有工行和建行两家银行。

  •银行办理流程:

  分为四个步骤

  个贷中心的工作人员说,带押过户是指在申请办理已抵押不动产登记时,无需提前归还原贷款、注销抵押登记,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。办理带押过户手续分为4个步骤。

  发起申请:买卖双方达成买卖意向,向银行提出申请,买方提交申请贷款资料,卖方提交提前还贷和“带押过户”申请。

  银行审批:买卖双方与银行签订《二手房“带押过户”三方协议书》,明确三方同意二手房“带押过户”,银行发放买方贷款后有限代偿还卖方贷款余额。买方贷款审批通过后由买卖双方申请二手房资金监管账户,用于存放买方首付款及发放买方购房贷款。

  联合办理:买方购房首付款及贷款应全额转入资金监管账户,若不足以结清卖方原贷款的,卖方需同步补足款项至监管账户。随后,银行出具《抵押权人同意不动产转移登记的函》,买卖双方备齐过户有关资料,向银行营业场所的不动产业务代办点提交二手房“带押过户”申请及资料。

  资金结算:银行依据买方抵押权登记结果向资金监管账户发放买方购房贷款,资金监管方按约定代为划转结清卖方原贷款,剩余款项转至卖方指定账户。银行开具原卖方贷款还清证明,不动产登记机构办理房屋抵押权注销登记。

  •优势:

  降低交易成本

  个贷中心的工作人员说,推行带押过户业务,有以下3个好处。

  有利于降低房屋交易成本,激发市场交易活力;

  有助于政府优化营商环境,深化不动产登记与金融业务的协同;

  破解了传统二手房“先还后卖”模式所带来的交易成本高、群众来回跑、流程环节多、转贷成本高等问题,将原本抵押注销、房产转移、抵押3个环节整合为一项抵押权变更与不动产转移登记的并联业务,大幅降低交易成本。

  •办结时间:

  7个工作日办妥银行业务

  在建设银行办理征信等所有手续时,只要递交的资料齐全、符合规定,一般7个工作日即可完成银行业务。

  •律师提醒:

  相关方需注意4个问题

  山西君宜(运城)律师事务所律师吕媛、梁赵鑫提醒市民及贷款银行,办理带押过户需注意4方面问题。

  首先,交易房产的产权明晰、无查封,可进入房地产市场流通,且除原贷款抵押外未设立其他抵押、未设立居住权。

  其次,售房人(原贷款借款人)售房款需优先用于偿还原贷款。对于卖房者来说,“带押过户”不用还清房贷就出售二手房,但并不意味着免除了卖房者偿还房贷的责任——如果出售二手房所得款项不足以偿还房贷,卖房者还需通过其他方式筹措款项。

  再次,对于买房者来说,“带押过户”降低了交易过程中的资金垫付风险,但仍需关注二手房本身是否存在限制交易等条款。

  最后,“带押过户”往往要涉及资金担保机构,需要签订新合同。各方都要仔细检查具体合同条款,防止在新合同订立过程中出现新风险。